安得广厦千万间？5城试点集体建设用地建设租赁住房

导读

自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。点击文末“阅读原文”查看实施方案。

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近日，自然资源部网站发布《自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。函中要求5个城市坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居，增加人民群众的获得感。

集体建设用地，是指乡镇或者村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。

2018年12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。

2017年8月，原国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，分别为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。试点进一步放宽，证明集体建设用地建租赁房这条路是正确的，可以向全国推广。

此次试点政策的要求，被认为在一定程度上借鉴和规避了第一批试点中遇到的部分问题。针对2018年租赁市场出现的新问题，此次文件虽然鼓励金融机构参与试点建设，但还专门强调，要严禁违规提供“租金贷”。

5城利用集体建设用地建设租赁住房的试点实施方案也同时亮相。

在保障对象方面，贵阳市提出，用集体建设用地建设租赁住房，主要为解决来筑(贵阳简称“筑”)新就业职工、大中专毕业生、来筑务工人员，以及其他“贵漂、贵创”等新市民的居住问题。同时，鼓励集体经济组织按规定将利用集体建设用地建设租赁住房统一租赁给用工企业，以解决企业新就业人员住房困难。

海口市则对项目资本金及其他配套资金的筹集方式做出规定，主要有三种方式。一是利用集体经济组织自有资金，及市、区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金；二是农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本的支持；三是由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与企业联合开发建设。

在项目布局和选址方面，文件专门指出，尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策强调了选址的四个要点，包括区位条件好、基础设施完备、人口集中度高、市场需求旺盛。实际上这把发展有效的租赁市场的要点基本进行了概括，涉及区位、配套、人口、需求等概念。对于促进租赁市场的积极健康规范发展将起到积极作用。

从5城安排的试点范围来看，基本符合这一要求。

其中，青岛市的试点范围确定在城阳区、黄岛区、胶州市。贵阳市的第一批试点则选择在云岩区、观山湖区、花溪区、乌当区、白云区、经开区、清镇市、修文县。福州市则选择了“住房需求强烈的”仓山区、晋安区。

海口市提出，项目试点要特别安排在满足外来务工人员等新市民居住需求的城乡接合部，或者人员较为集中的产业园区附近。

南昌市的首批试点重点，是“土地管理秩序良好、区域配套较为完善、产业集群和高等院校聚集度较高”的高新区、红谷滩新区、青山湖区。

有参与北京租赁土地建设项目的地产人士表示，此前部分试点城市的土地供应位置较为偏远，但租赁需求往往对通勤距离较为敏感，导致土地供给与需求的错配，第二批试点对试点范围的强调，是对此类现象进行纠偏。

集体建设用地建租赁房，离不开土地制度改革的大背景。2018年年底，《土地管理法修正案（草案）》提请十三届全国人大常委会第七次会议进行初次审议，删去现行《土地管理法》中关于“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定。表明非农建设用地将不再“必须国有”。 

“随着全国土地管理法的修改工作推进，后续集体建设用地改革的力度会强化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，目前改革重点在于发展租赁市场，而共有产权住房预计后续也会推进。2019年下半年更多城市有望跟进试点工作，包括西安、济南、苏州等大城市，部分百强县或也有机会进行试点。

自然资源部办公厅 住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函

福建、江西、山东、海南、贵州省自然资源主管部门、住房和城乡建设主管部门：

你们报送的利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案收悉。经审核，意见如下：

一、原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

二、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居，增加人民群众的获得感。

三、严格落实试点城市人民政府主体责任，统筹推进试点工作，要将项目选址、开工建设、运营管理等各环节监管落到实处。健全合同履约监管机制，保护租赁利益相关方合法权益；建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。

四、试点城市要聚焦市场需求，坚持城乡统筹。项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑，明确配套设施建设主体与标准，实现与周边地区公共服务均等化。尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。积极学习借鉴先行试点城市实践经验，加强政策宣传和舆论引导，发展规范有序的住房租赁市场，形成可复制、可推广的制度成果。

五、试点城市要规范审批和监管程序，明确集体建设用地建设租赁住房的项目申报主体，完善项目审批程序，户型以90平方米以下中小户型为主，住房建筑质量、装饰装修符合相关标准。鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务，严禁违规提供“租金贷”。强化事中事后监管，确保有序可控。

六、试点城市要积极探索应用现代化信息管理平台和先进科技手段，在试点过程中研究加强公共服务配套，建立承租人基本公共服务保障机制，支持其依法享受教育、医疗卫生以及养老服务等基本公共服务权利，推进集体租赁住房纳入政府主导的住房信息租赁服务与监管平台管理，落实住房租赁企业备案管理，加强土地市场动态监测监管，促进节约集约用地。

七、省级自然资源、住房和城乡建设主管部门要加强对试点实施工作的指导和监督，及时研究解决试点推进过程中存在的突出问题，按时开展试点中期评估和试点总结工作，形成报告报自然资源部和住房和城乡建设部。

八、试点城市要根据上述意见，认真组织实施试点工作，不得随意改变试点实施方案内容。试点中的重大问题，及时向自然资源部、住房和城乡建设部报告。自然资源部、住房和城乡建设部将适时开展调研、督导。

附件：

1. 福州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

2. 南昌市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

3. 青岛市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

4. 海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

5. 贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

本文来源：综合中华人民共和国自然资源部、21世纪经济报道、第一财经

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